编者按：为落实中央关于遏制房价过快增长的举措，北京市国际税收研究会课题组经过深入调查研究，由学术委员会主任张富珍执笔，提出了对投资、投机性住房应依法征税，对老百姓自住一处房在税收上暂缓征收的建议.并从扩大现有房产税的征收范围，发挥房产税三个不同阶段的调节作用，对城镇房产税实行合理负担、税率从低、征收从简，土地使用权和出让金问题等7个方面提出了具体对策。

　　房产税是财产税的一种。我国和欧美多数国家习惯叫房产税，香港地区和东南亚一些国家叫物业税，两者叫法不同，但实为同一种税。鉴于《房产税暂行条例》自国务院于1986年颁布实施以来，其适用办法已对征纳双方形成惯例，况且专门建立新税种，需经国务院审批之后，再报请全国人大立法讨论通过批准，用时较长。两相比较，建议采用修改、完善现行《房产税暂行条例》的办法较为适宜。

　　目前我国大中城市非理性增长的高房价脱离了社会主义初级阶段的生产水平，脱离了国民经济的分配水平，老百姓省吃俭用辛苦奋斗多年，买不起一套住房。国务院下达的多项遏制房价过快上涨的宏观调控措施中，最重要、最有效的一条，是将普通老百姓买自住房与投资、投机性买房区分开来。普通百姓买房是为了安居乐业，是基本生活需求，具有强烈的民生属性。投资、投机性购房是保值增值，择机倒卖赚钱。2010年4月份有关抽样调查显示，北京投资投机性购房占42%。应对后者运用税收调控手段，依法征税。通过税收的调节，有利于管好管住房价的过快过高上涨，促进房地产业平稳、健康发展。

　　为了调节房地产收益和引导个人住房的合理消费，依据从简、从快、高效、减少震动、稳定大局的原则提出如下建议：

　　一、扩大现有房产税的征收范围

　　1、暂行条例中房产税的征收范围只限于城市、县城、建制镇和工矿区。社会主义市场经济条件下房屋已变成商品，如果“宽税基”扩大征收范围，首先应将城镇居民个人住房纳入征税范围。目前多数国家已对居民住房征税。购房人拥有房产之后，在享受国家社会福利、环卫、绿化等公共服务的同时，适当地负担税收是对社会的义务。对农村农民的住房，目前暂不考虑纳入征收范围。

　　2、对城镇居民个人住房给予区别对待。财税【2008】137号文《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》第三条，对个人销售住房暂免征土地增值税。建议为了抑制炒房行为，对140平方米以下普通老百姓住房继续免征土地增值税，对个人炒房、个人别墅、个人豪华住房、空置房、多套住房恢复征收土地增值税。按照先易后难、稳定大局原则，对上述用房的保有环节先行开征房产税，农村、山区建筑存在上述用房情况的也一并开征。上述用房的拥有者数量少，面窄，纳税负担能力强，可先行开征。对普通百姓自住房面积在140平方米以下的暂时免征，这部分居民是大多数。这样既有利于稳住大局，又发挥了税收对贫富差距的调节作用。

　　3、把普通老百姓民生住房放在第一位，合理引导个人住房消费，改变目前我国个人住房消费不合理状况，对开发提供符合我国倡导的中低价位、中小户型普通商品住房（140平方米以下）的项目，销售利润的50%予以减税优惠。

　　4、对国家机关、人民团体、由财政拨款的事业单位住房纳入征收范围，以抑制这些单位的楼堂馆所建设和日益扩大办公用房，克服收支同在一个锅里的思想，实行收支两条线管理，减少、防止浪费，勤俭办事业，提高国家资金的使用效益。

　　二、发挥房产税三个不同阶段的调节作用，抑制房价过快上涨

　　房产税是对不动产中的房产征收的一种税收，它针对房屋的开发建设，建成后的出售、转让出租交易，购后的保有三个不同阶段由税务部门进行征收，每个阶段的税收各有侧重，发挥着各自不同的调节作用。

　　建设阶段的房地产开发商、建筑商，主要交纳营业税、土地增值税、企业所得税。这个阶段税收应从轻，以降低建房税收成本，有利于降低购买人购房价格，保护购房消费者的利益。通过土地增值税逐项审核（含立项、登记、预交、清算）和成本核算，参照社会平均利润率，审查行业平均利润率，监督其售价，对高出行业平均利润率的，分析其原因，对其采用先进科学方法取得的超额利润留给企业，以资鼓励。对价格超过价值非理性涨价收入，依据扣除项目后的增值额的多少，按照四级超额累进税率，分别征收30%、40%、50%、60%的土地增值税和25%的所得税，对其过高收益进行调节，以抑制非理性涨价，促其实现价格理性。目前急需对土地增值税严加征管，实行逐项登记，逐项申报，竣工逐项结算，逐项清缴，并有计划、有重点开展稽查，特别是对交叉项目的稽查。

　　出卖、转让、租赁交易阶段的税收主要通过营业税、个人所得税、契税进行调节。特别是加强对炒房者、投机者的管理征收，以抑制房价不合理过快上涨。

　　保有阶段的税收侧重对少数高档别墅、高级公寓、豪华房、大户型套房、多套房、空置房、投资投机房、经营性住房开征房产税，以加大炒房成本。对140平方米以下的中小户型住房暂时免征。开征保有阶段的房产税，有利于买房人核算买房、养房税收负担和成本，引导促进个人合理节约住房消费。

　　三、城镇房产税实行合理负担，税率从低，征收从简

　　税基计算，购房前三年按照购房原值全额减除10%-30%的余额计算缴纳房产税。随着时间推移，三年以后，随着市场、地理、交通、环境变化，重估确定新的计税价格，这在开征初期简便易行。国外一般采取市场法（现值价法），即由纳税人自行申报与评估机构相结合。评估机构根据坐落地点、建筑结构、成新度评估，一般3-5年评估一次。

　　税率应发挥其固有的组织收入和调节收入的作用。全国税率定为1.2%，出租房租金收入的税率定为12%。有的提出实行差别税率，对别墅、高级公寓、豪华住宅、空置房产、经营用房实行1.5%差别税率。也有的提出，由于我国地域辽阔，经济发展不平衡，在中央规定的统一浮动比例税率内，由省、自治区、直辖市自定浮动税率，自定统一浮动税率需报中央批准或备案。在浮动税率内对老百姓普通自住房与经营房加以区别，经营房税率应高于老百姓自住房税率。

　　四、土地使用权问题

　　我国城市土地所有权是国有，农村是集体所有。我国土地转让一般有50—70年使用权，我国居民购房只是购买房屋的使用权，不是土地的所有权。与国外不同，国外包括发达的资本主义国家、欠发达的国家以及发展中国家，土地是私有制，国外土地所有权与土地使用权两者是合二为一的，是统一的，我国土地所有权和使用权两者则是分离的。由此导致了我国地上建筑物与土地的分离，土地随着生存环境的变化和时间的推移会逐步增值，而建筑物随着居住的使用年限和时间的推移是逐年减值的。多数人认为使用权也属于财产，只是土地财产所有的形式不同。少数人则认为土地使用权是有时限的财产，它不属私人所有的属性。随时间推移，这个问题也需要提到议事日程思考。有的提出50年、70年过后，建议将使用权再顺延50—70年。这个问题是个十分敏感的问题，争论仍在进行，只有随着时间的推移、改革的深化，由后人在实践中逐渐清晰。

　　五、土地出让金问题

　　土地出让金是房价的重要组成部分。妥善处理好这个问题，与调控房价密切相关。改革开放初期，为了招商引进项目，把土地出让金价格压得低低的，失地农民得不到合理补偿。近几年来，通过招、拍、挂的方式，大大提高了土地出让金收入。2009年全国土地出让金实收1.4万亿元，占全国财政收入6.85万亿元的20%。北京市土地出让金收入924亿元，出让金收入占地方财政收入比重日益增多。土地出让金收入主要用于土地征用、占地拆迁成本和民生住房建设。当届政府一次收取50—70年土地出让金，由当届使用，把后几届政府应花用的钱，提前花用了，难免助长当届政府投资热、重复建设、形象工程及短期行为。有些暗箱操作漏洞很多，提供了滋生腐败的土壤。大家一致主张应尽早制订规范、合理、透明的土地出让金使用管理办法。

　　1、建立收取支付土地出让金帐簿记载，实行收支两条线管理。

　　2、政府收取的土地出让金，首先用于失地农民补偿和民生保障住房建设，有结余再用于城市基础设施建设。

　　3、当届政府用于基础设施建设的资金，不能超过结余资金的50%，余下的50%建立土地出让基金，将暂时节余的资金存入银行运作升值。以供后几届政府使用，提高土地出让金的使用效益。

　　从根本上解决土地出让金问题，需要改革完善财政体制。目前中央交付地方的事权约70%，付给地方的财权约30%，两者不相匹配。可通过调整中央与地方收入分配比例，或加大中央对地方转移支付比例加以完善。

　　六、房地产税归属问题

　　按照我国历史惯例，房地产税应划分为地方税种。各国均将房地产税划为地方税种，便于地方政府实施属地管理征收，而且已逐渐成为地方政府的主要收入来源。美国房地产收入已占地方政府税收收入的50%以上，有的已占到80%以上。我国房产税收入只占地方政府税收收入的7.3%，当前还构不成为主要税种。这涉及到财政体制、税收体制、税种的划分。只有随着改革的进展，逐步增加收入比重。

　　七、实行税源源头监管，可以借鉴美国分区、划片、分段管理

　　从建房开始，即进行税源监控。房屋建成即建立房屋落成档案，从第一次卖出开始，不论转让交易几次，每次交易的卖价、买价，均有台帐、档案的记载，包括房屋大修、改扩建等。这样，从源头上进行监控，使逃税无所遁形。严加征管，特别是对房地产开发商实施逐项登记，逐项申报收入、成本构成、费用开支、利润多少，依法严格征收土地增值税和所得税。当前急需建立自有房的登记制度，这是严征管的一项基础工作。针对底数不清，急需对房产开展普查，分门别类按户建立登记台账，同时需由房管部门牵头，发改委、住房建委、公安、财政、税务、街道、社区给予配合，大力协助。

　　（课题组成员：孙振刚、张富珍、顾方周、商尚）

　　（自2010年5月25日《研究要报》 2010年第5期）